Новости

28.08.2017

Как покупать недвижимость самостоятельно

Гурьянова Марина Вячеславовна
Гурьянова Марина Вячеславовна
арбитр Первого Арбитражного Учреждения

Многие считают, что недвижимость невозможно купить без риэлторов, так как обычный человек не является специалистом в области купли-продажи недвижимого имущества, не знает нормативно-правовые акты и документы, регулирующие операции с недвижимостью, условия налогооблажения, правила и порядок заключения договоров купли-продажи (аренды) недвижимости.

Давайте разбираться, так ли это?

Во-первых, как показывает практика работы правоохранительных органов, 5-7 % агентств недвижимости пренебрегают элементарными правилами делового оборота еще на этапе заключения предварительного договора (не проверяют наличие арестов как на продаваемом объекте недвижимости, так и на самом продавце (наличие в отношении Продавца исполнительных производств, процедуры банкротства и т. п.), не контролируют сбор и получение Продавцом необходимых документов (лично не присутствуют при выписке у паспортистки всех зарегистрированных в квартире лиц, не следят за тем, чтобы в копию поквартирной карточки были занесены все ранее зарегистрированные в объекте граждане), халатно относятся к проверке задолженностей по коммунальным и иным платежам, предлагают нестандартные формы расчетов (только наличными, либо расчет не с самим Продавцом, а с третьими лицами), проводят сделки по доверенности, когда отсутствует какой-либо контакт с собственником объекта.

Даже оформление сделки в «надежном», то бишь, разрекламированном агентстве недвижимости, еще далеко не гарантия «чистоты» приобретаемой квартиры.

Во-вторых, если Вы приобретаете квартиру в ипотеку, то все правовые документы Продавца обязан проверить Банк, он же за свой счет сделает оценку рыночной (ликвидационной) стоимости объекта, закажет выписки ЕГРН, составит договор и сдаст его на регистрацию.

В-третьих, если риски признания сделки купли-продажи недействительной невысоки (если они высоки - см. предыдущую публикацию), объект не продается по цене, значительно ниже рыночной, Продавец не торопит с покупкой, и лично присутствует на всех переговорах, спокойно и внятно отвечая на все возникающие у Вас вопросы, то необходимо соблюдать простой алгоритм:

1. Побеседовать с соседями Продавца, узнать, почему квартира (дом) продается, как давно объект выставлен на продажу.

2. Проверить паспорт Продавца (фото, дату выдачи, действительность на сайте УФМС, все страницы, регистрацию брака), проверить наличие у него исполнительных производств на сайте ФССП, и проверить не введена ли в отношении Продавца процедура банкротства (на сайте областного /краевого суда).

3. Заказать две выписки из ЕГРН: об объекте, и о переходах прав на объект (заказываются в любом МФЦ, стоят по 400 рублей, срок исполнения — 3 дня). Из этих выписок Вы поймете, какова кадастровая стоимость квартиры, кто ее собственник и как часто эта квартира меняла владельцев.

4. Сверить данные правоустанавливающих документов между собой с данными технического паспорта, проверить отсутствие перепланировки, переоборудования, самозастроя. Выяснить, каких документов не хватает, сроки их подготовки, затраты сторон. Наличие супруга, несовершеннолетних детей, сособственников. Сроки передачи помещения, в каком состоянии, что остается.

5. Обратиться в банк, который поможет в осуществлении расчетов (через ячейку или через депозит), а заодно и проверит все предоставленные Продавцом документы (такая услуга оказывается в большинстве банков при аккредитивной форме расчетов). Здесь надо отметить, что все расчеты надо проводит БЕЗНАЛИЧНЫМ ПУТЕМ и передавать деньги Продавцу только ПОСЛЕ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА В ЕДИНОМ РЕЕСТРЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

6. Обратиться к нотариусу (при нотариальной форме сделки), либо к юристу (при простой письменной форме) для составления проекта договора (как предварительного, так и основного). При этом, озвучить и внести в него все важные моменты еще на этапе заключения предварительного договора.

7. В договоре указывается ВСЯ СУММА СДЕЛКИ, по вопросам налогооблажения можно проконсультироваться в межрайонной налоговой инспекции.

8. Если Вы все-таки волнуетесь, застраховать вновь приобретенную недвижимость «от потери титула». Такую услугу оказывают почти все страховые компании, и стоит она недорого — порядка 1 % в год от стоимости объекта недвижимости.

Конечно, зачастую, для обычного человека покупка квартиры — сильный стресс, но не стоит паниковать и требовать от Продавца «справку об отсутствии внебрачных детей» (в моей практике встречалась и такая «сложная» клиентка). Интересно, кем бы такая справка могла выдаваться?..

Источник: https://www.if24.ru/kupit-nedvizhimost-samostoyatelno/



Возврат к списку